29 Σεπτεμβρίου 2020

Η αγορά της ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο, θεωρείται ως μια από τις πλέον αναπτυσσόμενες αγορές το τελευταίο διάστημα, ένεκα εκ της μιας πλευράς, του αυξανόμενου ενδιαφέροντος αφού υπάρχει και το ελεύθερο απόκτησης ακινήτων από ημεδαπούς ευρωπαίους αλλά και αλλοδαπούς, και εκ της άλλης λόγω των «φουσκωμένων» τιμών που παρουσιάζουν πλέον τα ακίνητα. Το παρών άρθρο θα επιχειρήσει να αναλύσει επιγραμματικά τις διαδικασίες για την μεταβίβαση ακινήτων στην Κύπρο:

Τι είναι η μεταβίβαση ενός ακινήτου;

Σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο Αρ. 9/65, μεταβίβαση ενός ακινήτου (ή μέρος αυτού) είναι η εκούσια πράξη μεταβίβασης του τίτλου ιδιοκτησίας ενός ακινήτου, από ένα πρόσωπο (δηλ. αυτού που μεταβιβάζει, ο οποίος ονομάζεται ως ‘Δικαιοπάροχος’) σε άλλο πρόσωπο (δηλ. αυτός που δέχεται την μεταβίβαση, ο οποίος ονομάζεται ως ‘Δικαιοδόχος’).

Νοείται ότι ο Δικαιοπάροχος (αυτός που δηλαδή μεταβιβάζει το ακίνητο) πρέπει να είναι ο εγγεγραμμένος κύριος του ακινήτου, όπως προνοείται στο άρθρο 4 του Ν. 9/65, και νομολογήθηκε στην υπόθεση Ayios Antronicos Development Co Ltd v. The Republic, (1985) 3 CLR 2362.

Η μεταβίβαση γίνεται στο Κτηματολογικό γραφείο της Επαρχίας, όπου βρίσκεται το ακίνητο, πλην ορισμένων περιπτώσεων.

Απαραίτητες προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου:

Θα πρέπει να συμπληρωθεί το έντυπο μεταβίβασης (Έντυπο Τύπου Ν.270), πάνω στο οποίο θα επισυνάπτεται το πιστοποιητικό εγγραφής (ο τίτλος) του ακινήτου.

Περαιτέρω συμπληρώνεται το έντυπο τύπου Ν.313, με το οποίο προσκομίζονται οι απαραίτητες βεβαιώσεις πληρωμής όλων των δικαιωμάτων, τελών και φόρων που επιβαρύνουν το υπό μεταβίβασης ακίνητο, όπως για παράδειγμα:

  • Βεβαίωση πληρωμής Φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας
  • Βεβαίωση πληρωμής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών, η οποία εξασφαλίζεται από το Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων.
  • Βεβαίωση πληρωμής των τελών αποχέτευσης, η οποία εξασφαλίζεται από το Συμβούλιο Αποχετεύσεων.
  • Βεβαίωση πληρωμής δημοτικών τελών, η οποία θα εξασφαλιστεί από τον Δήμο, στα όρια του οποίου βρίσκεται το υπό μεταβίβαση ακίνητο. Εάν το ακίνητο δεν βρίσκεται εντός κάποιου δήμου αλλά εντός κάποιας κοινότητας χρειάζεται η βεβαίωση πληρωμής κοινοτικού τέλους, η οποία εξασφαλίζεται από την Κοινότητα στα όρια της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.

Υπογραφές και Μεταβίβαση:

Τα ρηθέντα έγγραφα, συμπληρώνονται και υπογράφονται από τα ενδιαφερόμενα μέρη (ήτοι τον Δικαιοπάροχο και τον Δικαιοδόχο), και κατατίθενται στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο. Απαραίτητη για να γίνει η μεταβίβαση είναι η ταυτόχρονη παρουσία αμφότερων μερών ενώπιον του κτηματολογικού λειτουργού, ο οποίος θα διεκπεραιώσει την μεταβίβαση. Τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να παραστούν αυτοπροσώπως είτε δια πληρεξούσιου αντιπροσώπου (σύμφωνα με το άρθρο 10 του Ν. 9/65), έχοντας μαζί τους την πολιτική τους ταυτότητα και άλλα απαραίτητα συνοδευτικά έγγραφα (π.χ. για πληρεξούσιους αντιπροσώπους, το σχετικό πληρεξούσιο έγγραφο δεόντως υπογεγραμμένο, χαρτοσημασμένο και πιστοποιημένο από πιστοποιών υπάλληλο).

Αποδοχή Μεταβίβασης για συγκεκριμένα πρόσωπα:

Τα ανίκανα φυσικά πρόσωπα εκπροσωπούνται κατά τη μεταβίβαση από τους νόμιμους, δικαστικούς ή άλλους αντιπροσώπους τους. Εκ της άλλης τα νομικά πρόσωπα (π.χ. Εταιρείες, Σωματεία κλπ.) εκπροσωπούνται από τα πρόσωπα που σύμφωνα με το Καταστατικό τους, το Νόμο ή την Κανονιστική Πράξη που ρυθμίζει την ύπαρξή τους, αποτελούν τη διοίκηση του νομικού προσώπου.

Δικαιώματα:

Όταν όλα τα απαραίτητα έγγραφα και όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα είναι παρόντες, η διαδικασία αποδοχής της μεταβίβασης ολοκληρώνεται με την καταβολή από τον δικαιοδόχο στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας των δικαιωμάτων εγγραφής.

Το ποσό του τέλους δικαιωμάτων, είναι ανάλογο με το είδος μεταβίβασης, και υπολογίζεται είτε επί της εκτιμημένης αξίας, ως αυτή είναι υπολογισμένη στα Μητρώα του Κτηματολογίου, είτε επί της αγοραστικής αξίας του ακινήτου.

Ύπαρξη εμπράγματων βαρών:

Ενδεχομένως το υπό μεταβίβαση ακίνητο να είναι υποκείμενο σε εμπράγματο βάρος, όπως υποθήκη ή να είναι επιβαρυμένο με ΜΕΜΟ. Τα πιο πάνω βάρη συνιστούν εκ πρώτης όψεως, σύμφωνα με το άρθρο 12, εμπόδιο στη μεταβίβαση αφού απαγορεύεται η μεταβίβαση σύμφωνα με αυτό το άρθρο. Φυσικά ένα ακίνητο επιβαρυμένο με υποθήκη αποτελεί ειδική εξαίρεση, αφού σύμφωνα με το άρθρο 31 του Ν. 9/65 επιτρέπει την μεταβίβαση υπό την προϋπόθεση της προσκόμισης υποθηκευτηρίου, το οποίο μαρτυρεί την συγκατάθεση του τραπεζικού ιδρύματος να μεταβιβαστεί το υπό μεταβίβαση ακίνητο, και να συνεχιστεί να επιβαρύνεται από την υποθήκη. Περαιτέρω το Κτηματολόγιο πρέπει να ικανοποιηθεί, μέσω της υπογραφής του δικαιοδόχου, ότι ο τελευταίος έλαβε γνώση της της υφιστάμενης υποθήκης.

Κατοχή του Ακινήτου:

Δυνάμει του άρθρου 20 του Ν. 9/65, από τη στιγμή της υποβολής της δήλωσης μεταβίβασης ο δικαιοδόχος δύναται να κατέχει το ακίνητο. Περαιτέρω σύμφωνα με το άρθρο 19 Ν. 9/65 ως ημερομηνία μεταβίβασης, θεωρείται η μέρα κατά την οποία γίνεται αποδεκτή η δήλωση μεταβίβασης, αφού πληρωθούν τα μεταβιβαστικά τέλη.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για περισσότερες πληροφορίες επί του θέματος και την παροχή εξειδικευμένης νομικής συμβουλής επικοινωνήστε με το δικηγορικό γραφείο Αντώνης Πασχαλίδης & Σία ΔΕΠΕ (τηλ.22661661, email: Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.).