Ο περί φορολογίας ακινήτου ιδιοκτησίας Νόμος του 1980 (Ν. 24/1980, ως έχει τροποποιηθεί)

Ο περί φορολογίας ακινήτου ιδιοκτησίας Νόμος του 1980 (Ν. 24/1980, ως έχει τροποποιηθεί)

Η ακίνητη ιδιοκτησία είναι ένα από τα περιουσιακά στοιχεία που φορολογούνται και αποτελεί  έναν από τους πιο σημαντικούς πόρους εισοδήματος προς όφελος του δημόσιου ταμείου της Κυπριακής Δημοκρατίας.  Κάθε φυσικό και νομικό πρόσωπο που κατέχει ακίνητη ιδιοκτησία εντός των ορίων της Κυπριακής Δημοκρατίας υποχρεούται να καταβάλλει φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας.

Ερμηνεία όρου «ακίνητη ιδιοκτησία»

Ο όρος «ακίνητος ιδιοκτησία» περιλαμβάνει:

(α) το έδαφος,

(β) οικοδομήματα και άλλα κτίσματα, έργα ή συστατικά στερεώς συνδεδεμένα με το έδαφος, ή με τα οικοδομήματα, ή άλλα κτίσματα ή έργα,

(γ) δέντρα, αμπέλους και οτιδήποτε άλλο φυτεύτηκε ή φυτρώνει στο έδαφος,

(δ) πηγές, φρέατα, διατρήσεις, νερό και δικαιώματα επί υδάτων, είτε αυτά κατέχονται μαζί με το έδαφος είτε χωριστά,

(ε) προνόμια, δικαιώματα χρήσης, πραγματικής δουλείας, και τα πάσης φύσεως άλλα δικαιώματα και οφέλη που αφορούν, ή θεωρείται ότι αφορούν, στο έδαφος ή οικοδομήματα ή άλλα κτίσματα ή έργα,

(στ) την εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα ιδιοκτησίας, όπως αναφέρεται πιο πάνω.

Η φορολόγηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κυπριακή Δημοκρατία διέπεται από τον περί Φορολογίας Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου του 1980 (Ν. 24/1980), ως έχει τροποποιηθεί (εφεξής ο «Νόμος»). Λόγω της πρόσφατης οικονομικής κρίσης που έπληξε την Κύπρο, ως αυτή επιδεινώθηκε από τις αρχές του 2013 και κορυφώθηκε περί τα τέλη του Μάρτη, η κυβέρνηση έπρεπε να βρει τρόπους για αύξηση των οικονομικών της πόρων, και ως εκ τούτου τροποποίησε τον Νόμο προκειμένου το κράτος να αυξήσει τα οικονομικά έσοδά του.

Το 2013 η βουλή τροποποίησε τον Νόμο και, μεταξύ άλλων, τους συντελεστές αξίας ακίνητης ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις ακόλουθες τροποποιήσεις: Ν. 33(Ι)/2013 ημερ. 30 Απριλίου 2013 (εφεξής η «Πρώτη Τροποποίηση του 2013»), Ν. 93(Ι)/2013 ημερ. 26 Ιουλίου 2013 (εφεξής η «Δεύτερη Τροποποίηση του 2013»), Ν. 114(Ι)/2013 ημερ. 27 Σεπτεμβρίου 2013 (εφεξής η «Τρίτη Τροποποίηση του 2013»), και Ν. 123(Ι)/2013 ημερ. 18 Οκτωβρίου 2013 (εφεξής η «Τέταρτη Τροποποίηση του 2013», και εφεξής μαζί με την Πρώτη Τροποποίηση του 2013, τη Δεύτερη Τροποποίηση του 2013, και την Τρίτη Τροποποίηση του 2013, οι «Τροποποιήσεις»).  Η Τρίτη Τροποποίηση του 2013 κατήργησε την πρόνοια για καταβολή ελάχιστου ποσού φόρου €75. Επίσης, με βάση τις νέες διατάξεις, από τον φόρο εξαιρούνται ιδιοκτήτες ακίνητης ιδιοκτησίας των οποίων η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους δεν υπερβαίνει το συνολικό  ποσό των €12.500 βάσει των τιμών που είχαν καθοριστεί την 1η Ιανουαρίου 1980.

Μια από τις βασικές αλλαγές της Τρίτης Τροποποίησης του 2013, είναι το άρθρο 2(β) της Τρίτης Τροποποίησης του 2013, το οποίο αφορά περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης κατέχει ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται στην Κυπριακή Δημοκρατία της οποίας η συνολική αξία δεν υπερβαίνει το ποσό των €12.500 με βάση τις τιμές από την 1η Ιανουαρίου 1980 εξαιρείται του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας. Αντιθέτως, ιδιοκτήτες με ακίνητη ιδιοκτησία αξίας πέραν του ποσού των €12.500 (δηλαδή από €12.501 και άνω), έχουν υποχρέωση να καταβάλουν φόρο στην συνολική αξία της ιδιοκτησίας από το πρώτο ευρώ με βάση τον πιο κάτω πίνακα.

Αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας:

Με βάση τα πρόσφατα γεγονότα που συνέβησαν στην Κυπριακή Οικονομία ένα από τα μέτρα που εφαρμόστηκαν είναι η αλλαγή του φορολογικού πλαισίου της ακίνητης ιδιοκτησίας.  Σύμφωνα με το άρθρο 3 του (Ν.33 (Ι) /2013),ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας για το φορολογικό έτος 2013 επιβάλλεται σε βάση των τιμών 1ης Ιανουαρίου 1980, στην αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας κάθε ιδιοκτήτη.

Γενικά βήματα για τη διαδικασία καταβολής φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας

Συντελεστές φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας:

Καταρχάς, πρέπει να τονιστεί ότι από την 1η Ιανουαρίου 2013, καταβάλλεται φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία βρίσκεται στα όρια της Κυπριακής ∆ηµοκρατίας για κάθε έτος σύμφωνα με τους συντελεστές που εκτίθενται πιο κάτω:

Από την 1η Ιανουαρίου 2013 επίσης, σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης παραλείψει να καταβάλει τον οφειλόμενο φόρο μέχρι την προκαθορισμένη προθεσμία που προνοείται, η οποία είναι η 30ή Σεπτεμβρίου κάθε έτους, επιβαρύνεται σε χρηματική επιβάρυνση 10% επί του οφειλόμενου φόρου της ακίνητης ιδιοκτησίας του.  Επιπλέον, παραχωρείται έκπτωση 10% στις περιπτώσεις που ο φόρος καταβάλλεται τουλάχιστον 40 μέρες πριν την καθορισμένη προθεσμία πληρωμής, συνεπώς μέχρι την 30ή Αυγούστου κάθε έτους.

Ως εκ τούτου, με βάση το άρθρο 3 της Δεύτερης Τροποποίησης του 2013 (που ισχύει από την 26η Ιουλίου 2013) για το έτος 2013, η προθεσμία καταβολής του φόρου είναι μέχρι την 15η Νοεμβρίου 2013 αντί της 30ής Σεπτεμβρίου 2013.

Σημειώνεται ότι αν ο φόρος που προκύπτει πληρωθεί τουλάχιστον ένα μήνα πριν τη λήξη της πιο πάνω προθεσμίας, δηλαδή πληρωθεί μέχρι τις 16 Οκτωβρίου 2013, τότε θα παραχωρείται έκπτωση 10% επί του οφειλόμενου φόρου ή το αργότερο μέχρι και την 5η Νοεμβρίου 2013.  Σε αντίθετη περίπτωση αν η πληρωμή γίνει μετά τις 15 Νοεμβρίου 2013 θα υπάρχει πρόσθετη χρηματική επιβάρυνση 10% επί του οφειλόμενου φόρου συν τους οποιουσδήποτε νενομισμένους τόκους και τα διοικητικά πρόστιμα που προβλέπονται στη νομοθεσία. Με την πάροδο της προθεσμίας ο Διευθυντής Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων (εφεξής το «ΤΕΠ») προβαίνει στη βεβαίωση φόρου είτε παραδοθεί είτε όχι η δήλωση.

Δήλωση ακίνητης ιδιοκτησίας και καταβολής φόρου

Κάθε ιδιοκτήτης ακίνητης ιδιοκτησίας στη Δημοκρατία, που είναι υπόχρεος στην καταβολή φόρου, οφείλει πριν τις 30 Σεπτεμβρίου κάθε έτους να υποβάλει στον Διευθυντή του ΤΕΠ δήλωση η οποία να υποδεικνύει την ακίνητη ιδιοκτησία κατά την 1η  Ιανουαρίου 1980 καθώς και την αξία αυτής κατά την ίδια ημερομηνία και να καταβάλει τον φόρο σύμφωνα με τη δήλωση αυτή. Σχετικό έντυπο που πρέπει να υποβληθεί είναι το έντυπο Ε.Πρ.301 (2007) μαζί με το Έντυπο Ε. Πρ.302 (2007) όπου αναφέρονται τα στοιχεία της ακίνητης ιδιοκτησίας κατά την 1η Ιανουαρίου.

Εάν σε περίπτωση όπου κατά τη διάρκεια οποιουδήποτε έτους έχει γίνει τυχόν απόκτηση, προσθήκη ή αφαίρεση επί της ακίνητης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης κατά το διάστημα αυτό υποχρεούται να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση (Έντυπο Ε.Πρ.303 (2007)) πριν την 30ή Σεπτεμβρίου του έτους του οποίου ακολουθεί το έτος κατά το οποίο έγινε η απόκτηση, προσθήκη ή αφαίρεση. Για παράδειγμα, αν η απόκτηση, προσθήκη ή αφαίρεση έγινε τον Δεκέμβριο του 2012 ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2013.

Επίσης, αν ο ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας απέκτησε αυτή στις 30 Σεπτεμβρίου 2012, ο φόρος που οφείλει να καταβάλει για τη αυτή τη νεοαποκτηθείσα περιουσία θα είναι πληρωτέος από την 1η Ιανουαρίου του 2013.

Σε περίπτωση που το ακίνητο έχει πωληθεί και ο αγοραστής το έχει μεταβιβάσει, μπορεί να ζητήσει από τον Διευθυντή Εσωτερικών Προσόδων να επιστραφεί ο φόρος νοουμένου ότι ο ιδιοκτήτης θα προσκομίσει στον Διευθυντή σχετική σύμβαση πώλησης.

Σε περίπτωση όπου για ένα ακίνητο υπάρχουν πέραν του ενός δικαιούχοι τότε ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας κατανέμεται σε όλους ανεξαίρετα τους δικαιούχους ανάλογα με το μερίδιο κατοχής που τους αντιστοιχεί.

Πρόσθετος φόρος λόγω χαμηλού υπολογισμού ή μη καταβολής δήλωσης και επιστροφή φόρου μετά τόκου λόγω υψηλού υπολογισμού

Μετέπειτα, ο Διευθυντής του ΤΕΠ προβαίνει σε βεβαίωση της φορολογίας το συντομότερο δυνατό μετά την πάροδο της καθορισμένης προθεσμίας υποβολής της δήλωσης. Εάν έχει υποβληθεί η δήλωση αλλά δεν καταβλήθηκε ο φόρος, ο Διευθυντής σε πρώτο στάδιο προβαίνει σε φορολόγηση του προσώπου με βάση τη δήλωση που υπέβαλε και έκτοτε προβαίνει σε εκτίμηση της αξίας του ακινήτου σε περίοδο 2 χρόνων από την ημερομηνία υποβολής της δήλωσης. Εάν έγινε χαμηλός υπολογισμός της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας σύμφωνα με την αρχική δήλωση τότε επιβαρύνεται με φόρο 10% στη διαφορά μεταξύ του φόρου που εξακριβώθηκε τελικά και του φόρου που πληρώθηκε σύμφωνα με την αρχική δήλωση (η αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας όπως έχει υπολογιστεί από τον ιδιοκτήτη είναι χαμηλότερη των ¾ της αξίας που εξακριβώθηκε τελικά). Σε τέτοια περίπτωση υπερπληρωμής θα πρέπει οι πληρωμές του φόρου να συνοδεύονται από επιστολή στην οποία να αναγράφεται ότι γίνονται με  επιφύλαξη μέχρι την έκδοση της επίσημης αξίας μέσω του Κτηματολογίου.

Εάν εκ παραδρομής ένα πρόσωπο παραλείψει να υποβάλει δήλωση και δεν πληρώσει τον οφειλόμενο φόρο, υπόκειται σε τόκους και πρόστιμα.  Εάν το πρόσωπο αυτό δεν υποβάλει την δήλωση υπόκειται σε πρόστιμο μέχρι του ποσού των €100. Εάν είναι για μη καταβολή του οφειλόμενου φόρου υπόκειται σε 10% χρηματική επιβάρυνση από την 01.10.2013 και 4,75% τόκου με ισχύ από 01.01.2013.

Σε περίπτωση κατά την οποία ιδιοκτήτης ισχυρίζεται ότι η εκτίμηση της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας είναι λανθασμένη μπορεί να προβεί σε ένταση είτε σε προσφυγή, σύμφωνα με τις πρόνοιες των Περί Βεβαιώσεως και Εισπράξεως Φόρων Νόμων.

Συνοψίζοντας, ανεξαίρετα κάθε ιδιοκτήτης ακίνητης ιδιοκτησίας για τη χρονιά 2013 υποβάλλεται σε φορολογία της ακίνητης του ιδιοκτησίας με βάση την αξία της ακίνητης περιουσίας κατά την 1η Ιανουαρίου 1980 σύμφωνα με τους συντελεστές φόρου του πιο πάνω πίνακα. Ο κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται μέχρι τις 15 Νοεμβρίου έκαστου έτους να πληρώσει το φόρο που του υποβάλλεται.  Με βάση τη συγκεκριμένη ημερομηνία σε περίπτωση που πληρώσει νωρίτερα από την καθορισμένη ημερομηνία έχει το δικαίωμα έκπτωσης 10% ή εάν παραλείψει, σε χρηματική επιβάρυνση 10%. Ο ιδιοκτήτης προτού πληρώσει τον φόρο υποχρεούται να καταχωρήσει δήλωση προς τον Διευθυντή του ΤΕΠ που να υποδεικνύει την ακίνητη ιδιοκτησία κατά την 1η  Ιανουαρίου καθώς και την αξία του ακινήτου.  Σε κατοπινό στάδιο ο Διευθυντής του ΤΕΠ προβαίνει σε βεβαίωση της φορολογικής δήλωσης με όλα τα συναφή ακόλουθα, όπως αξιολόγηση εάν το ακίνητο έχει υπολογιστεί λανθασμένα ή μη.

Για περισσότερες πληροφορίες επικοινωνήστε με το δικηγορικό γραφείο Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε..