Προστασία Εγκλωβισμένων Αγοραστών / Τροποποίηση του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965
Από τον Σεπτέμβρη του 2015 οι αγοραστές ακινήτων, τα οποία βαρύνονται είτε εν όλω είτε εν μέρει με εμπράγματα βάρη (υποθήκη, δικαστικές αποφάσεις κ.ά.), προστατεύονται, εν τη έννοια ότι πλέον θα μεταβιβάζονται επ’ ονόματί τους τα εν λόγω ακίνητα. Μέχρι πρότινος, παρόλο, που στις πλείονες περιπτώσεις οι αγοραστές είχαν καταβάλλει το αντίτιμο (ή το μεγαλύτερο μέρος αυτού), συνήθως, σε developers, ήταν αδύνατη η μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματί τους λόγω ύπαρξης υποθήκης ή ακόμη και memo. Πλέον, η μεταβίβαση θα λαμβάνει χώρα είτε αυτεπαγγέλτως είτε αφού υποβληθεί σχετική αίτηση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, υπό την προϋπόθεση ότι η σύμβαση πώλησης κατατέθηκε στον αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό μέχρι την 31.12.2014. Ωστόσο, αν για τον οιονδήποτε λόγο δεν έχει κατατεθεί η σύμβαση πώλησης έως την προρρηθείσα ημερομηνία, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει αίτηση στο δικαστήριο, αξιώνοντας να εκδοθεί διάταγμα, το οποίο θα του επιτρέπει την εκπρόθεσμη κατάθεση του συμβολαίου στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, κατά τα προβλεπόμενα στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο. Με τον τρόπο αυτό, ο ενδιαφερόμενος θα δικαιούται (αφού καταθέσει το συμβόλαιο πώλησης) να υποβάλει και αυτός αίτηση για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του. Ακολουθεί επισκόπηση της διαδικασίας, που αφορά την υποβολή αίτησης για την μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Η αυτεπάγγελτη μεταβίβαση δεν θα αποτελέσει αντικείμενο της παρούσας ανάλυσης.
Α. Υποβολή Αίτησης
Όπως αναφέραμε ανωτέρω, προκειμένου να εγγραφεί ο αγοραστής ως ιδιοκτήτης του ακινήτου, δύναται να υποβάλει αίτηση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, υπό την προϋπόθεση, ότι έχει προηγουμένως καταθέσει την σχετική σύμβαση πώλησης.
Εκτός από τον αγοραστή, την αίτηση μπορούν να υποβάλουν και οι εξής:
• ο πωλητής, αφού προηγουμένως καταθέσει την σύμβαση πώλησης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο∙
• ο ενυπόθηκος δανειστής, αφού εγγράψει προηγουμένως την σύμβαση υποθήκης στα σχετικά μητρώα ακινήτου∙ ή
• ο συμβεβλημένος με τον αγοραστή δανειστής, σύμφωνα με σύμβαση δανείου, που έχει συνάψει μ’ αυτόν. Άπαξ και υποβληθεί η αίτηση από οιοδήποτε από τα ρηθέντα πρόσωπα, τα οποία νομιμοποιούνται να την υποβάλουν, ο αγοραστής και η ακίνητη ιδιοκτησία εμπίπτουν στην προστατευτική ρύθμιση του νόμου, βάσει της οποίας αναστέλλονται οι διαδικασίες εκτέλεσης των εμπράγματων βαρών (λ.χ. αναστέλλεται η διαδικασία για τυχόν εκποίηση της υποθήκης). Ως εκ τούτου, αφού υποβληθεί η αίτηση δεν υφίσταται ο κίνδυνος να απολεσθεί το ακίνητο.
Β. Εξέταση της Αίτησης
Ο αρμόδιος Κτηματολογικός λειτουργός θα εξετάσει αν πληρούνται, περαιτέρω, οι ακόλουθες προϋποθέσεις: • αν καταβλήθηκε πλήρως το τίμημα πώλησης (αν δεν έχει καταβληθεί πλήρως, ο λειτουργός θα επιδώσει ειδοποίηση στον αγοραστή, καλώντας τον να το καταβάλει εντός 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό) και
• αν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.
Αν ο λειτουργός διαπιστώσει ότι πληρούνται οι ανωτέρω προϋποθέσεις, τότε επιδίδει έγγραφη ειδοποίηση στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οιονδήποτε, προς όφελος του οποίου επενεργεί το εμπράγματο βάρος, για την πρόθεσή του αφενός να απαλλάξει, εξαλείψει ή ακυρώσει τα εμπράγματα βάρη, που βαραίνουν το ακίνητο και, αφετέρου να το μεταβιβάσει όνομα του αγοραστή μετά την πάροδο 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης.
Ο νομοθέτης δίδει αυτήν την περίοδο των 45 ημερών στα εν λόγω πρόσωπα, προκειμένου να προβάλουν ενστάσεις, αν και εφόσον:
• δεν έχουν εκπληρωθεί πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή
• η σύμβαση πώλησης είναι άκυρη ή τερματίστηκε, δυνάμει διατάγματος του δικαστηρίου. Αν η ένσταση τεκμηριωθεί, δεν λαμβάνει χώρα η μεταβίβαση.
Αν η ένσταση δεν τεκμηριωθεί ή αν κάποιο από τα πρόσωπα αυτά δεν υποβάλλει ένσταση εντός 45 ημερών, τότε ο λειτουργός θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης ή άλλου εμπράγματου βάρους. Οιοδήποτε πρόσωπο (εκτός από τον αιτούντα), αρνείται ή παραλείπει ή αμελεί να προσκομίσει αποδεικτικά στοιχεία, είναι υποκείμενο σε διοικητικό πρόστιμο έως €10.000 κι επιπρόσθετη επιβάρυνση έως €100 για κάθε ημέρα συνέχισης της παράβασης. Πριν την επιβολή του διοικητικού προστίμου, ο Διευθυντής οφείλει να ειδοποιήσει το εν λόγω πρόσωπο για την πρόθεσή του αυτή και τους λόγους, που επιτάσσουν την επιβολή του προστίμου και το πρόσωπο αυτό δικαιούται να υποβάλει παραστάσεις εντός 30 ημερών από την ημερομηνία, που έλαβε γνώση της ειδοποίησης. Τυχόν απόφαση επιβολής προστίμου πρέπει να είναι πλήρως αιτιολογημένη, να περιλαμβάνει περιγραφή της παράβασης και ενημέρωση ως προς τη δυνατότητα του προσώπου, που επηρεάζεται από αυτήν, να την προσβάλει είτε με ιεραρχική προσφυγή ενώπιον του Υπουργού Εσωτερικών είτε με προσφυγή ενώπιον του Διοικητικού Δικαστηρίου, δυνάμει του άρθρου 146 του Συντάγματος.
Γ. Τέλη Μεταβίβασης και άλλες Οφειλές
Μετά το πέρας της ανωτέρω διαδικασίας και νοουμένου, ότι δεν έχουν προβληθεί ενστάσεις ή, αν έχουν προβληθεί, δεν τεκμηριώθηκαν, ο Κτηματολογικός λειτουργός θα επιδώσει στον αγοραστή και στον πωλητή νέα έγγραφη ειδοποίηση, καλώντας τους να μεταβιβάσουν το ακίνητο εντός 60 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης (της ειδοποίησης). Μέσα σε αυτήν τη χρονική περίοδο, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει τα τέλη μεταβίβασης. Η καταβολή μπορεί να διενεργηθεί είτε εφάπαξ, οπότε καταβάλλεται το συνολικό ποσό της οφειλής μειωμένο κατά 10%, είτε σε 12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις (χωρίς 10% μείωση). Αν για τον οιονδήποτε λόγο, ο αγοραστής δεν καταβάλλει τα τέλη μεταβίβασης, ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός, θα μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή, αλλά θα το επιβαρύνει με εμπράγματο βάρος, που θα αντιστοιχεί στο ποσό των μη καταβληθέντων τελών μεταβίβασης, προσαυξημένο κατά 50%. Σε περίπτωση, που εκκρεμούν άλλες οφειλές, όπως λ.χ. η καταβολή του Φόρου Ακίνητης Ιδιοκτησίας και/ή το τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας και/ή αποχετευτικά τέλη, βάσει των σχετικών νομοθετημάτων, που βαρύνουν τον αγοραστή, δεν πραγματοποιείται η μεταβίβαση στο όνομά του. Ως εκ τούτου, ο αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει τις οφειλές αυτές οποτεδήποτε μετά την υποβολή της αίτησης, αλλά πριν την εξέτασή της, προκειμένου να μεταβιβαστεί το ακίνητο στο όνομά του. Τρόπος καταβολής φόρων και τελών Σχετική με τον τρόπο καταβολής των φόρων και τελών είναι η ύπαρξη ή όχι ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας στο όνομα του πωλητή. Αν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας στο όνομα του πωλητή, την κατοχή της οποίας απέκτησε ο αγοραστής, δυνάμει σύμβασης, ο φόρος και τα τέλη καθορίζονται από τις αρμόδιες αρχές, με βάση την αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας. Αν δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας στο όνομα του πωλητή και ο αγοραστής απέκτησε την κατοχή της ιδιοκτησίας, δυνάμει σύμβασης, τότε ο φόρος και τα τέλη, που υποχρεούται να καταβάλει ο αγοραστής, καθορίζονται από τις αρμόδιες αρχές, με βάση την αξία του φυσικού μεριδίου ιδιοκτησίας του επί της εν λόγω ακίνητης ιδιοκτησίας. Σημαντική είναι η διάταξη, που προνοεί ότι ο αγοραστής δεν επιβαρύνεται με τόκους και/ή άλλες χρηματικές επιβαρύνσεις, που επιβλήθηκαν στον πωλητή, λόγω παράλειψης καταβολής υπό του τελευταίου εντός της καθοριζόμενης από τους σχετικούς νόμους προθεσμίας.
Δ. Προστασία ενυπόθηκου δανειστή
Ενυπόθηκος δανειστής ή οιοδήποτε άλλο πρόσωπο, προς όφελος του οποίου επενεργεί το εμπράγματο βάρος, μπορεί να υποβάλει αίτηση να μεταφερθεί το εμπράγματο βάρος σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή, προσκομίζοντας προς τούτο τα αναγκαία αποδεικτικά στοιχεία. Αν αποδειχθεί ότι ο πωλητής δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, τότε το εμπράγματο βάρος θα μεταφερθεί στην ακίνητη ιδιοκτησία του νομικού προσώπου, που εγγυήθηκε τις απορρέουσες από το ακίνητο υποχρεώσεις του πωλητή. Αν ούτε το νομικό πρόσωπο δεν είναι ιδιοκτήτης ακίνητης ιδιοκτησίας ή αν ο ίδιος ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο, τότε το εμπράγματο βάρος θα μεταφερθεί στην ακίνητη ιδιοκτησία των φυσικών προσώπων, που εγγυήθηκαν τις απορρέουσες από το ακίνητο υποχρεώσεις του πωλητή και ενεργούσαν, κατά την υπογραφή της σύμβασης, ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν πέραν του 10% του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή. Με την μεταβίβαση του εμπράγματου βάρους είτε σε νομικό είτε σε φυσικό πρόσωπο, τα πρόσωπα αυτά καθίστανται ενυπόθηκοι οφειλέτες και η ευθύνη τους περιορίζεται στο ποσό, που αντιστοιχεί, βάσει της σχετικής σύμβασης εγγύησης. Ε. Ολοκλήρωση Διαδικασίας – Συνέπειες μεταβίβασης ακινήτου στο όνομα του αγοραστή Εφόσον η ανωτέρω διαδικασία ολοκληρωθεί και εγγραφεί ο αγοραστής ως ιδιοκτήτης του ακινήτου, το οποίο πλέον θα είναι ελεύθερο και απαλλαγμένο από τα οιαδήποτε εμπράγματα βάρη, δεν υφίσταται πλέον κίνδυνος απώλειας του ακινήτου, καίτοι έχει καταβληθεί το αντίτιμο. Ο αγοραστής καθίσταται νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου, έχοντας απόλυτο δικαίωμα ιδιοκτησίας.
Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για περισσότερες πληροφορίες επί του θέματος και την παροχή εξειδικευμένης νομικής συμβουλής επικοινωνήστε με το δικηγορικό γραφείο Αντώνης Πασχαλίδης & Σία ΔΕΠΕ (τηλέφωνο επικοινωνίας: 22661661, email: Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε., website: www.paschalides.com).
