Τροποποίηση του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου

Κατά την 24/01/2020, η Ολομέλεια της Βουλής μετά από συζήτηση πέρασε μια μεγαλειώδης αναθεώρηση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, μέσω του οποίου διαταράσσονται σημαντικά την ισορροπία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή στην «συμβασιακή» τους σχέση. Αν και η εν λόγω τροποποίηση αντιμετωπίζεται θετικά από μεγάλη μερίδα του κοινού, αφού προσφέρει σε τρεις βασικούς πυλώνες: 1) διασφαλίζεται η θέση του ιδιοκτήτη προς είσπραξη των ενοικίων όπως έχουν συμφωνηθεί, 2) εάν υπάρξει οποιαδήποτε ξεκάθαρη διαφορά μεταξύ των δύο μερών το Δικαστήριο έχει μηχανισμούς για την συνοπτική έξωση του ενοικιαστή, 3) προσφέρεται μια διαφάνεια στα ποσά που λαμβάνει ο κάθε ιδιοκτήτης αφού πλέον θα πρέπει να «κόβει» αποδείξεις για να είναι διασφαλισμένη και η δική του θέση. Εκ της άλλης, η κριτική αυτής της μεταρρύθμισης βασίζεται στο γεγονός ότι δημιουργεί μια ανισότητα απόδειξης εις βάρος του ενοικιαστή, χωρίς ωστόσο να θέτονται προφυλάξεις και για αυτόν σε αυθαίρετες αυξήσεις ενοικίου και/ή ρύθμισης των κατακόρυφα αυξανόμενων ενοικίων.

Τι υφίστατο μέχρι τώρα:

Ο υφιστάμενος Νόμος περί Ενοικιοστασίου, προβλέπει πως εάν πρόκειται για θέσμιο ενοικιαστή του ακινήτου (καθίσταται θέσμιος όταν έχει λήξει το συμβόλαιο ενοικίασης και έχει ακόμη κατοχή) ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει δικαίωμα ανάκτησης της κατοχής του ακινήτου, μόνο σε ορισμένες περιπτώσεις. Μια από τις περιπτώσεις είναι ένεκα καθυστερημένων και/ή οφειλόμενων ενοικίων. Τότε ο ιδιοκτήτης αφού επιδώσει έγγραφο απαίτησης των ενοικίων και περάσουν 21 μέρες χωρίς την ανταπόκριση του ενοικιαστή μπορεί να καταχωρήσει σχετική αίτηση έξωσης, και το δικαστήριο δύναται να εκδώσει και το σχετικό διάταγμα για έξωση και για πληρωμή των οφειλομένων, εχτός αν ο ενοικιαστής και πληρώσει τα ενοίκια εντός 14 ημερών από την επίδοση τα δεδουλευμένα ενοίκια.

Τι προβλέπει η νέα νομοθεσία:

Η νέα νομοθεσία, προνοεί πως αν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει τα ενοίκια του εντός μιας περιορισμένης χρονικής περιόδου τότε ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να του δώσει γραπτή προειδοποίηση. Ακολούθως αν εντός 21 μερών ο ενοικιαστής δεν συμμορφωθεί, τότε ο ιδιοκτήτης δύναται να εκκινήσει τις διαδικασίες έξωσης του ενοικιαστή, μέσω σχετικής αίτησης στον πρωτοκολλητή του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ακολούθως ο ενοικιαστής έχει 14 ημέρες από την επίδοση της αίτησης, να παρουσιάσει στο Πρωτοκολλητείο αποδείξεις της πληρωμής των οφειλών του.

Αν αποτύχει να το κάνει αυτό τότε κωλύεται από το να εγείρει υπεράσπιση στην διαδικασία έξωσης που έχει εκκινήσει ο ιδιοκτήτης. Συνακόλουθα μέσω συνοπτικής διαδικασίας μπορεί να εκδοθεί σχετικό διάταγμα έξωσης και να γίνει ανάκτηση του υποστατικού . Αν ωστόσο ο ενοικιαστής παρουσιάσει αποδείξεις, τότε αποκτά δικαίωμα υπεράσπισης στην διαδικασία έξωσης.

Το Δικαστήριο θα δίδει περίοδο χάριτος 90 ημερών σε ενοικιαστές οικιστικών υποστατικών και 60 ημέρες σε ενοικιαστές εμπορικών υποστατικών, για την παράδοση του υποστατικού ελεύθερου κατοχής.

Νοείται πως η εν λόγω νομοθεσία δεν ισχύει για όλες τις περιπτώσεις αλλά για ακίνητα τα οποία έχουν ανεγερθεί πριν το 2000.

Μέσω αυτής της τροποποίησης επομένως μεταφέρεται το βάρος απόδειξης από τον Αιτητή (δηλ. τον ιδιοκτήτη) προς τον Καθ’ ου η Αίτηση (που είναι ο ενοικιαστής). Αυτό εκτιμάται πως θα έχει θετικό αντίκτυπο, αφού θα επισπεύδονται οι διαδικασίες έξωσης, σε περίπτωση που υπάρχουν ενοικιαστές που είναι ‘στρατηγικοί κακοπληρωτές’.

Περαιτέρω σε διαδικασίες έξωσης δεν θα μπορεί πλέον ο ενοικιαστής να εγείρει τις υπερασπίσεις ότι δεν έγιναν επιδιορθώσεις στο ακίνητο και για αυτό δεν πλήρωνε, καθώς υπάρχουν ξεχωριστές διαδικασίες για τον ενοικιαστή να ακολουθήσει.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί νομική συμβουλή.

Για περισσότερες πληροφορίες επί του θέματος και την παροχή εξειδικευμένης νομικής συμβουλής επικοινωνήστε με το δικηγορικό γραφείο Αντώνης Πασχαλίδης & Σία ΔΕΠΕ (τηλ.22661661, email: info@paschalides.com).